Seit 2013 Dauerthema in den aktuellen Nachrichten und der politischen Diskussion: Die (Höhe der) Wohnungsmieten in deutschen Großstädten und was man dagegen tun kann. Aus Vermietersicht: nichts, aus Mietersicht: alles.
Dabei herausgekommen ist ein Gesetzespaket, durch das maßgebliche Vorschriften im BGB hinsichtlich der Wohnraummiete geändert wurden und das schlagwortartig mit dem Begriff der „Mietpreisbremse“ bezeichnet wurde und wird. Kern des Pakets sind zwei Bausteine – zum einen die Begrenzung der maximalen Erhöhungsmöglichkeit im laufenden Mietverhältnis, der sogenannten Regelerhöhung (§§ 558 ff BGB), zum anderen – und das war tatsächlich neu – eine Begrenzung der maximal möglichen Neuvertragsmiete (§§ 556d BGB).
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter und Mieter beim Abschluss eines Mietvertrags über die Höhe der Miete frei verhandeln können. Der Höhe der Miete ist nur durch Wucher (§ 123 BGB) und das Strafrecht (§ 134 BGB, § 5 WiStG) begrenzt, bis ca. 20% oberhalb der durch Mietspiegel oder sonst bestimmten ortsüblichen Miete war die Miete frei verhandelbar. Der neue § 556d BGB regelt nun, dass die Neuvertragsmiete die ortsübliche Miete höchstens um 10% überschreiten darf, wenn die Landesregierung die ebenfalls dort genannte Verordnung erlässt. Diese Verordnung gibt es seit 2016, sie gilt für die Städte Erfurt und Jena bis zum 31.01.2021.
Nach § 558 Abs. 2 BGB hat der Vermieter bei einer Mieterhöhung – neben anderen Voraussetzungen – grundsätzlich zu beachten, dass die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöht werden kann (§ 558 Abs. 1 BGB) und die Erhöhung höchstens 20% in einem Zeitraum von 3 Jahren betragen darf (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB), maßgeblich ist der jeweils geringere Betrag. Während die ortsübliche Miete meist mittels eines Mietspiegels ermittelt werden kann, ist die Kappungsgrenze von 20% eine rein rechnerische Schranke. Diese Kappungsgrenze beträgt aber nur 15%, wenn die Landesregierung eine dort genannte Verordnung erlässt.
Nun hat die Landesregierung auch die Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB erlassen, sie trat am 01.10.2019 in Kraft und gilt für das Gebiet der Stadt Erfurt bis zum 30.09.2024.
Folglich ist bei Wohnraummietverhältnissen in Erfurt und Jena jeweils zusätzlich zu beachten, dass die Neuvertragsmiete ggf. begrenzt sein könnte, in Erfurt ist zusätzlich zu beachten, dass auch die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ggf. nur 15% betragen könnte. Ob das jeweils tatsächlich der Fall ist und wie ermittelt wird, ob die Voraussetzungen vorliegen oder nicht, ist eine Frage des Einzelfalls.
Links:
Verordnung nach § 556d BGB:
Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB: