Wirksamkeit vertraglicher Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück

Dr. Michael Klepsch
15.03.2016


Der BFH hat mit Urteil vom 16.09.2015 (Az.: IX R 12/14) entschieden, dass die von den Parteien im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück grundsätzlich auch der Berechnung der AFA für das Gebäude zugrunde zu legen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Kaufpreisaufteilung (i) nur zum Schein getroffen wurde, (ii) einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder (iii) nach den Umständen des Einzelfalls davon auszugehen ist, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung „die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint“.

In dem entschiedenen Fall hatten die Parteien in einem notariellen Kaufvertrag über zwei Eigentumswohnungen vereinbart, dass ca. 60 % des Kaufpreises auf das Gebäude und ca. 40 % auf das Grundstück entfallen. Dass Finanzamt ermittelte hingegen den Gebäudewertanteil nur mit 47 % und kürzte die AFA für das Gebäude entsprechend. Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich.

Zur Begründung hat der BFH ausgeführt, dass die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen sei. Dies gelte selbst dann, wenn der Käufer durch eine entsprechende Aufteilung des Kaufpreises die Möglichkeit einer für ihn günstigen Steuergestaltung ausnutze. Etwas anderes gelte nur dann, wenn eine der o.g. Ausnahmen (die Kaufpreisaufteilung ist nur zum Schein erfolgt, es liegt ein Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42 AO vor oder nach den Umständen des Einzelfalls sind die realistischen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und erscheinen wirtschaftlich nicht haltbar) vorliegt.

In dem zitierten Urteil hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung nochmals bestätigt, wonach die von den Parteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch für die Besteuerung maßgeblich ist. Zudem hat der BFH ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in die gebotene Gesamtbetrachtung stets auch alle „Umstände des Einzelfalls“ einfließen müssen. Dies betrifft insbesondere die Gebäudeausstattung, ursprüngliche Baukosten, anstehende Renovierungsarbeiten, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft. Vor diesem Hintergrund sollte stets darauf geachtet werden, dass bei einer (für den Käufer günstigen) Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück möglichst alle maßgeblichen Einzelfallumstände detailliert (idealer Weise schon im Vertrag) aufgezählt werden und die Kaufpreisaufteilung sich hieran auch orientiert. Zudem besteht insoweit zumindest ein gewisser Gestaltungsspielraum. Lediglich wenn die Kaufpreisabteilung „wirtschaftlich nicht mehr haltbar ist“, hat das Finanzamt nach dem zitierten Urteil des BFH nämlich die Möglichkeit einer Anpassung.

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