Vorkaufsrechte: Besser nicht übersehen!

Rechtsanwalt Friege
18.04.2014


Vorkaufsrechte können für alles vereinbart werden, was Gegenstand eines Kaufvertrages sein kann. Daneben gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. des Mieters bei der Bildung von Wohneigentum und anschließendem Verkauf oder der Kommunen nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs). Im Fall eines Verkaufs ist der Verkäufer verpflichtet, denjenigen, für den ein Vorkaufsrecht besteht, über den Verkauf zu informieren. Der Vorkaufsberechtigte hat dann die Möglichkeit, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Geschieht dies, wird dadurch ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten begründet, dessen Inhalt und auch der Kaufpreis sich nach den Regelungen des ursprünglichen Vertrages richten. Bei Grundstücken beträgt die gesetzliche Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts zwei Monaten, bei allen anderen Kaufgegenständen nur eine Woche. Unterbleibt die Information an den Vorkaufsberechtigten, hat dies keine Auswirkung auf die Wirksamkeit des Kaufvertrags. Insbesondere ist der Eigentumsübergang auf den Erwerber wirksam. Der Verkäufer macht sich aber gegenüber dem (übergangenen) Vorkaufsberechtigten schadenersatzpflichtig.

Anders sieht die Situation aus, wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall kann der Vorkaufsberechtigte nicht übergangen werden. Bei den gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde Geschieht nimmt das Grundbuchamt keine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vor, wenn keine Erklärung der Gemeinde vorliegt, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder kein gesetzliches Vorkaufsrecht gegeben ist. Letzteres ist häufig der Fall, weil die Gemeinden – entgegen einer weit verbreiteten Auffassung – keineswegs immer ein Vorkaufsrecht haben.

Ist ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht erst einmal ausgeübt worden, besteht keine Möglichkeit mehr, dies durch eine Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrages zu unterlaufen oder gegenstandslos zu machen. Wollen Verkäufer und Käufer den Vorkaufsberechtigten in’s Leere laufen lassen, ist es also ein untaugliches Mittel einen Kaufvertrag abzuschließen und zu testen, wie der Vorkaufsberechtigte reagiert. Im Nachhinein lässt sich daher ein übersehenes Vorkaufsrecht kaum noch reparieren.

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