Baulasten und Grundstückskaufvertrag

Rechtsanwalt Friege
19.05.2014


In fast allen Notarverträgen liest man, dass der Notar auf mögliche Einträge im Baulastenverzeichnis hingewiesen hat, deren Überprüfung aber von den Vertragsparteien selbst vorzunehmen ist. Der Grund, warum das Baulastenverzeichnis – anders als die Eintragungen im Grundbuch – eher stiefmütterlich behandelt wird, ist zum einen der Umstand, dass Eintragungen im Baulastenverzeichnis relativ selten sind. Zum anderen mag ein anderer, eher banaler Grund darin liegen, dass der Notar zwar einen direkten Zugriff auf das elektronische Grundbuch hat, während er einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei dem jeweiligen Bauamt erst anfordern müsste.

Im Baulastenverzeichnis finden sich Eintragungen, die öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Grundstücksnutzung betreffen. Ein Klassiker ist die Abstandsflächenbaulast. Damit übernimmt der Nachbar eine Abstandsfläche, die eigentlich auf dem Baugrundstück selber liegen müsste. Soll direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut werden, obwohl ein Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze notwendig wäre, kann mit dem Nachbarn eine Übernahme dieser Fläche vereinbart werden, sofern das Grundstück in diesem Bereich unbebaut ist. Will der Nachbar später selber bauen, muss er neben der eigenen Abstandsfläche von 3 m zusätzlich die übernommene Abstandsfläche von ebenfalls 3 m einhalten, so dass sein Gebäude 6 m von der Grenze entfernt sein muss.

Wer beim Kauf eines mit einer solchen Abstandsflächenbaulast belasteten Grundstücks nicht in das Baulastenverzeichnis schaut, und von seinem Architekten ein Haus mit dem "normalen" Abstand von 3 m planen lässt, erlebt eine unangenehme Überraschung, wenn das Bauamt im Genehmigungsverfahren mitteilt, dass die Planung wegen Nicht-Einhaltung der Abstandsflächen nicht genehmigungsfähig ist.

Das Problem dadurch zu lösen, dass mit dem Nachbarn (eventuell gegen eine Abstandszahlung) eine Vereinbarung getroffen und die Baulast gelöscht wird, funktioniert leider nicht. Anders als bei Eintragungen im Grundbuch werden Eintragungen im Baulastenverzeichnis nur mit Zustimmung der Baubehörde gelöscht. Genauso wie Grundbucheintragungen gelten sie auch für und gegen Rechtsnachfolger, d.h. beim Verkauf bleiben Baulasten bestehen.

Weitere Baulasten können die Erschließung, die Duldung/Unzulässigkeit von Immissionen oder Sortimentsbeschränkungen im Einzelhandel betreffen. Wer in Bayern oder Brandenburg Grundstücke erwirbt, muss sich um Baulasten keine Gedanken machen, da die dortigen Bauordnungen keine Baulasten kennen.

 

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