Achtung Veränderungssperre!

Rechtsanwalt Friege
01.06.2013


Veränderungssperren und Zurückstellungen sind „Folterinstrumente“ aus dem öffentlichen Baurecht.

Folgender Beispielsfall: Sie haben ein innerstädtisches Grundstück gekauft, das in einem Mischgebiet liegt. In der Nachbarschaft gibt es Wohngebäude, Einzelhandelsgeschäfte und kleinere Gewerbebetriebe. Das Grundstück ist unbebaut. Da es keinen Bebauungsplan gibt, ist es – Sie haben sich vorher erkundigt – nach § 34 BauGB bebaubar. Das oder die dort geplanten Vorhaben müssen sich lediglich in die Umgebungsbebauung einfügen.

Sie reichen nunmehr einen Bauantrag für einen Discount-Lebensmittelmarkt ein, der in dem Mischgebiet „eigentlich“ zulässig wäre. Die Kommune will keine weiteren Märkte mehr zulassen, und beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplans, durch den das Gebiet in Richtung eines Wohngebiets entwickelt werden soll. Einzelhandelsgeschäfte oder auch Gewerbebetriebe sollen künftig unzulässig sein. Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans wird eine Veränderungssperre beschlossen, die zunächst zwei Jahre gelten soll. Der Bauantrag wird aus diesem Grund abgewiesen. Möglich ist auch eine Zurückstellung des Bauantrags zunächst über ein Jahr.

Unabhängig von weiteren Einzelheiten des konkreten (fiktiven, aber in der Praxis nicht ungewöhnlichen) Beispielsfalls ist dies zulässig. Die Veränderungssperre ist über einen Zeitraum bis zu vier Jahren entschädigungslos zu dulden. Insbesondere darf eine Kommune einen Bauantrag oder einen Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheids zum Anlass nehmen, um (quasi rückwirkend) einen Aufstellungsbeschluss zu erlassen.

Wird der Bebauungsplan später von der Kommune verabschiedet und wird damit die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks eingeschränkt, kommen Entschädigungsansprüche regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Grundstück unbebaut ist und die bisherige Nutzungsmöglichkeit über einen Zeitraum von mindestens sieben Jahren bestanden hat. Nach Ablauf von sieben Jahren kann eine Kommune also die Nutzbarkeit von unbebauten Grundstücken verändern/einschränken, ohne das Risiko von Planungsschäden einzugehen.

Beim Kauf eines Grundstücks kann man sich z.B. dadurch absichern, dass der Kaufvertrag erst abgeschlossen wird, wenn ein Bauvorbescheid für die geplante Nutzung vorliegt. Weitere Gestaltungsmöglichkeiten sind Rücktrittsrechte, aufschiebende Bedingungen oder notariell beurkundete Angebote.

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